[부동산]잭파시(최경천), 『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 다산북스(2024) - 1단계: 세계(미국)·한국 부동산 경기(1)

어제 글에서는 잭파시(최경천) 작가의 신간 『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』에 대한 개괄적인 소개를 했다. 오늘은 책의 첫 번째 챕터인 '1단계 세계(미국)·한국 부동산 경기'에 대한 요약과 실제 적용기를 남겨보고자 한다.

(지난 소개글)
[부동산]잭파시(최경천), 『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 다산북스(2024) - 소개 | 멕먼의 문화생활 (tistory.com)

[부동산]잭파시(최경천), 『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 다산북스(2024) - 소개

 

잭파시의 톱다운 투자법

톱다운 투자법에 대해 잠깐 다시 살펴보자. 톱다운 투자법이란 거시경제 흐름을 읽고 점점 투자 지역을 좁혀나가는 방식이다. 
"톱다운 투자법과 반대되는 접근 방식이 바로 경매 물건에 투자할 때 주로 사용되는 '보텀업 방식'이다. '경매로 싸게 사서 바로 팔면 무조건 수익이 난다'라는 말을 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 그런데 이 말에는 함정이 있다. 만약 법인 명의나 개인 매매사업자 명의로 투자하는 것이라면 이 말이 어느 정도 맞지만, 개인 명의로 투자했을 때는 그렇지 않다. 법인은 양도소득세 대신 법인세와 추가법인세를 내고, 개인 매매사업자는 양도소득세를 내지 않고 단기 양도세율이 없는 종합소득세를 내기에 단기 양도가 가능하다."

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 7p
 

저자는 이 톱다운 투자법으로 부동산 투자를 하기 위해 어떤 지표를 선행 삼아서 투자하는지 실제 사용하는 구체적인 방법과 수치를 알려준다. 특히 그중 투자 타이밍을 잡는 6가지 선행지수를 대표적으로 소개한다.
 

투자 타이밍을 잡는 6가지 선행지수

1. M2유동성YoY: M2유동성의 전년동월대비증감률, 반년 정도 매매지수에 선행( M2유동성 YoY 상승 예상 시 매수, 하락 예상 시 매도)
2. 매수우위지수: 매매지수에 선행. 매수우위지수가 약 60선 위에 있다면 장기적으로 시세는 상승하고, 60선 밑에 있다면 시세는 하락
3. 매매가격증감률: 보합권으로 변경되는 시점을 선행지표 삼아 투자 타이밍 예측
4. 부동산지인 시장강도: 매매지수에 선행.(부동산지인 - 지역분석 - 원하는 지역 선택) 플러스 구간에서는 가격 상승, 마이너스 구간에서는 가격 하락의 힘이 있다. +0 돌파 시점 매수, 지수 하락 시 또는 하락하여 -0 돌파 시 매도.
부동산지인 (aptgin.com)

부동산지인

 
5. 외지인거래량: 외지인 거래는 거의 대부분이 투자 목적이며, 상승을 예상하기 때문에 들어온다. 하락장 이후 외지인거래량이 급등하는 것은 투자자들이 상승 시점이라 여기고 들어온 것. 하락추세에는 외지인거래량이 매우 낮은 상태를 유지.
6. 공급량&미분양: 공급량은 2년 정도 선행, 미분양 수치는 매매지수에 반년 정도 선행. 공급량과 미분양이 많으면 매매지수는 하락, 적으면 상승. 

1단계: 세계(미국)·한국 부동산 경기

KB국민은행은 IMF 이후 국민은행과 한국주택은행이 합병되어 만들어졌다. 책에서 소개하는 선행지수들을 얻을 수 있는 곳이 KB부동산인 것은 그 때문이다.

주택은행(현 KB국민은행)은 서민주택금융 전담 은행이기에 1986년 1월부터 현재까지 주택 관련 통계를 시간순으로 보여주는 시계열 자료를 매월, 매주 제공하고 있다.
『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 24p

부동산은 금융이며 돈의 흐름이다

"우리나라를 포함한 선진국은 미국 경기를 따라가기 때문에 주로 미국의 데이터를 살펴보며 돈의 흐름을 파악할 것이다. 세계경제의 흐름이라고 하니 당장 투자에 필요한 지식이 아니라는 생각이 들 수도 있다. 하지만 저 세계 돈의 흐름을 모르고 부동산 투자를 한다는 것은 깜깜한 어둠 속에서 오로지 감에만 의존한 채 앞으로 걸어가는 것과 같다. 특히 한국의 부동산시장은 시계 경제에 영향을 크게 받으므로 미리 알고 대처한다면 절대 투자에 실패하지 않을 것이다."

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 25p
 

 우리나라 돈의 흐름은 한국은행에서 파악한다

M2는 M1(현금통화+예금통화)에 만기 2년 미만 정기 예적금과 금융채, 시장/실적배당형 상품을 더한 것으로, 시중에 돈이 얼마나 풀려있는지를 보여준다. 이 책에서는 M2의 유동성을 주요 지표로 다룬다.
 

통화량과 아파트 가격의 상관관계로 매매 타이밍 잡기

한국은행 홈페이지에 접속하면 바로 처음 페이지에 M2(평잔) 지표를 확인할 수 있다. 한국은행은 매달 14일에 발표일 기준 두 달전의 자료를 공개하고 있다. 안타깝게도 2개월이 느린 후행성 지표라는 말이다. 그리고 M2 아래에 한국은행의 현재 기준금리와 물가안정 목표가 명시되어있다. 이번 M2의 증감률이 +3.1%였는데 물가 안정 목표는 2%인 것을 볼 수 있다. 이 지표를 참고하여 향후 금융정책에 대해 고민해 보는 것이 필요하다.

한국은행 (bok.or.kr)

 
한국은행 (bok.or.kr)

한국은행

 

부동산 필수 자료 다운밥는 법: M2(광의통화)

한국은행 홈페이지 좌측 상단 '경제통계시스템(ECOS)'으로 들어가면 우리나라 경제와 관련한 모든 통계자료를 볼 수 있다. 그중 우리가 부동산과 연결 지어 사용할 자료는 M2(광의통화)이므로 상단의 '통계검색'을 클릭한 후 1. 통화/금용 - 1.1 통화/유동성 - 1.1.3 M2(광의통화) - 1.1.3.1 M2(광의통화) 상품별 구성내역 - 1.1.3.1.2 M2(광의통화) 상품별 구성내역(평잔, 원계열) 순서로 클릭해 엑셀 자료를 다운받을 수 있다.

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 29p

한국은행경제통계시스템 (bok.or.kr)

한국은행경제통계시스템 (bok.or.kr)

https://ecos.bok.or.kr/#/

 
이 경제통계시스템에서는 M2 뿐만아니라 각종 금용지표와 실물지표를 확인할 수 있기 때문에, 자주 활용해 보는 것이 좋을 듯하다.
 

통화량과 아파트 가격의 상관관계로 매매 타이밍 잡기

M2유동성과 전국 및 서울 아파트매매가격지수를 하나로 합친 그래프만으로도 우리는 실패하지 않는 투자를 할 수 있다. M2유동성보다 매매지수가 낮다면 저평가 구간이니 매수를 하고, 반대로 M2유동성보다 매매지수가 높다면 고평가 구간이니 매도하면 되는 것이다.

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 31p
 

아파트매매지수는 KB부동산 - 메뉴 - KB통계 - 월간통계 - 월간시계열 자료를 활용하면된다.
이렇게 엑셀 파일을 다운로드할 수 있다.

아파트매매지수

M2유동성과 전국, 서울 아파트 매매지수의 상관계수가 높다는 것을 파악했다. 즉, 전국이든 서울이든 투자수요에 다라 매매지수가 m2유동성보다 더 올라갈 때도 혹은 내려갈 때도 있지만 결국은 추세선이라고 볼 수 있다. 이 말은 돈이 풀린 만큼 자연스럽게 부동산 가격도 상승하고, 시간이 지날수록 유동성이 풀리는 만큼 돈의 가치가 줄어들 테니 상대적으로 자산의 가치가 높아진다는 뜻도 된다. 

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 35p
 

미국과 선진국의 M2유동성과 주택매매지수

우리나라의 부동산 시세조사기관은 크게 두 곳이다. 국토교통부 산하 한국부동산원과 이 책의 도입부에서 설명했던 시계열자료를 볼 수 있는 KB부동산이다. 미국도 국가에서 운영하는 연방주택금융청(FHFA) 주택지수와 사기업인 스탠다드 앤 푸어스(S&P)에서 운영하는 케이스실러주택지수가 있다.

-『잭파시의 부동산 톱다운 투자법』, 39p
 

한국이든 미국이든 M2유동성지수는 주택지수에 선행한다. 부동산 투자를 위해서는 꼭 주목해야 하는 선행지수인 것이다.
 

데이터에는 만드는 사람의 의도가 들어간다

(남이 가공한 데이터는 믿을게 못되니 스스로 찾아서 만들어야 한다는 내용)

 

 
생각보다 내용이 길어져 오늘은 여기까지 하고 나머지 내용은 내일 이어가도록 하겠다.
나 같은 부린이에게 아주 좋은 책이다.